De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) komt eraan, dus als aannemer wil je je daar goed op voorbereiden. Maar als je de term ‘Wkb’ begint te googelen, dan verschijnt er zoveel informatie op je scherm dat je er duizelig van wordt. Herkenbaar? In dit artikel leggen we kort en eenvoudig uit welke onderdelen van deze nieuwe wet belangrijk zijn voor jou als aannemer.

Geen tijd om te lezen?

In dit artikel hebben we niet alle veranderingen uit de Wkb behandeld. We zetten er nog een paar voor je op een rijtje:

● Als aannemer moet je de klant laten weten of en hoe jij verzekerd bent tegen faillissement en risico's op schade en gebreken.

● In de huidige situatie kunnen klanten 5% van het bouwbedrag (de aanneemsom) parkeren bij de notaris. Als het gebouw klaar is, ontvang jij als aannemer automatisch dit bedrag. In de nieuwe situatie keert de notaris het geld pas uit, wanneer de klant aangeeft dat alle gebreken zijn verholpen.

● Als je zakendoet met een professionele opdrachtgever, kun je afspreken dat jouw aansprakelijkheid eindigt na oplevering. Dit moet je dan wel opnemen in de aannemingsovereenkomst. Als je een contract hebt met een particuliere klant, dan kun je niet afwijken van de nieuwe regels.

Wij van Dreft, adviseren u Dreft. Dus: probeer onze app gratis hier: Download de app

WKB uitgesteld

De nieuwe Wkb gaat stapsgewijs in op 1 juli 2022. De eerste tweeëneenhalf jaar gelden de nieuwe regels alleen voor eenvoudige bouwwerken, zoals eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Vanaf 2025 volgen de andere bouwwerken. Op deze manier kan iedereen rustig wennen aan alle veranderingen uit de Wkb.

Het doel van de nieuwe wet, is het verbeteren van de bouwkwaliteit en het voorkomen van bouwfouten en gebreken bij nieuwbouw en verbouw. Voorbeelden hiervan zijn brandonveilige situaties, onvoldoende isolatie, slecht functionerende ventilatie en constructiefouten. Het is de bedoeling dat aannemers en bouwbedrijven de kwaliteit van hun werk beter gaan controleren. Zo ben je bijvoorbeeld verplicht om je opdrachtgever bij de oplevering een opleverdossier te overhandigen met alle uitgevoerde werkzaamheden.

Omdraaien bewijslast

Wat betekent dit nu voor jou als aannemer? Volgens Joris van Steuijt, oprichter van de app ‘Mijn Homerun’, is het omdraaien van de bewijslast een van de belangrijkste onderdelen van de nieuwe wet. “Op dit moment moet de opdrachtgever bij gebreken die na oplevering optreden, bewijzen dat het de fout was van de aannemer.

Hij moet kunnen aantonen wát de aannemer precies verkeerd heeft gedaan”, legt Joris uit. “In de nieuwe situatie moet jij als aannemer echter bewijzen dat het níet jouw fout was. Dat is natuurlijk een wereld van verschil. Als er gebreken zijn, dan kan de klant de aannemer dwingen om de fouten te herstellen. Jij bent namelijk aansprakelijk. Ook als de klant deze fouten pas later – na oplevering - ontdekt.”

Wanneer deze gebreken niet door jou zijn veroorzaakt, ben je niet aansprakelijk. Maar dit moet je dan wel kunnen bewijzen, en dat is vervelend voor jou als aannemer. Het kan bijvoorbeeld gaan om fouten in de bouwtekeningen, het ontwerp of in de opdracht. Dit betekent voor jou als aannemer, dat je meer moet gaan vastleggen en documenteren dan je tot nu toe gewend bent. En wanneer jij bepaalde fouten ontdekt, ben je verplicht om je opdrachtgever hiervoor schriftelijk te waarschuwen.

Jezelf beschermen

Daarnaast moet je kunnen bewijzen dat de gebreken die later worden ontdekt, er op het moment van oplevering nog niet waren. “Als je jezelf wilt beschermen, dan moet je overal foto's van nemen en nauwkeurig noteren wat je gedaan hebt voor de desbetreffende klant”, vertelt Joris. “Dat lijkt veel extra werk, maar wat gebeurt er wanneer je klant bepaalde kosten op jou wil verhalen en je jezelf niet goed hebt ingedekt met bewijsmateriaal? Dan heb je spijt! Dus ja, digitaliseren kost meer tijd en je moet eraan wennen, maar het maakt je leven uiteindelijk wel een stuk makkelijker.”

Een goed praktijkvoorbeeld is het aanbrengen van buitenstucwerk. “In de nieuwe situatie moet je kunnen aantonen dat je de juiste producten hebt gebruikt, en dat je ze op de juiste manier hebt aangebracht. Dus wanneer er na oplevering scheuren ontstaan, moet je kunnen bewijzen dat jij niet aansprakelijk bent, maar dat de scheuren door externe oorzaken zijn ontstaan buiten jouw macht om. Hoe doe je dat? Door je werkzaamheden goed vast te leggen. Een bonnetje alleen zegt niet zoveel, maar een foto met documentatie is wél goed bewijsmateriaal.”

Een ander voorbeeld is het aanleggen van een vloerverwarmingssysteem. “Het is belangrijk om foto’s te nemen als je daar mee bezig bent, zodat je precies weet waar de leidingen liggen en hoe het is aangesloten. Als de klant dan later zegt dat jij een fout hebt gemaakt, kun je aantonen dat het niet aan jou ligt. In dat geval ben je niet aansprakelijk voor de gebreken die na oplevering optreden. Dat geldt overigens ook voor je medewerkers en onderaannemers, omdat jij daarover de verantwoordelijkheid draagt.”

Kwaliteitsborgers

Een ander onderdeel van de Wkb is strenger bouwtoezicht. Vanaf 1 juli 2022 controleren onafhankelijke controleurs (kwaliteitsborgers) of een gebouw wel voldoet aan de wettelijke technische eisen. Dit doen zij tijdens het ontwerp en op de bouwplaats. Wanneer de kwaliteitsborgers of de gemeente een probleem zien, dan kan de gemeente de bouw stilleggen.

Ook hierbij is het belangrijk dat je nu alvast gaat nadenken over hoe je alles op een overzichtelijke manier gaat vastleggen. Je moet namelijk aan de hand van documenten en dossiers kunnen laten zien hoe je een woning, bedrijfspand of een ander object hebt gebouwd. Het gaat dan onder meer om constructieberekeningen, informatie over materialen en installaties, documentatie over veiligheid en andere informatie. “We hebben het in dit geval over vergunningsplichtige werken”, licht Joris toe. “In de huidige situatie controleert de gemeente deze bouwwerken; straks doen de kwaliteitsborgers dat dus.”

Mijn Homigo

Hoe kun je die foto’s en documenten nu het beste bewaren? “Je kunt alles laten samenkomen in de Homigo app”, antwoordt Joris. “Dat is een heel eenvoudige manier om je dossier op te bouwen, want alles staat op één plek. Op die manier kun je de informatie altijd heel makkelijk terugvinden. Je medewerkers kunnen met dezelfde app werken. Ook zij kunnen hun foto’s en documenten hierin uploaden en je kunt bovendien met elkaar chatten. Op die manier is communicatie heel makkelijk en dat voorkomt onduidelijkheden, fouten en misverstanden.”

De aannemer of de huiseigenaar kan zelf de kwaliteitsborger kiezen die de toetsing zal uitvoeren. De wet schrijft voor dat voor het bouwen in Gevolgklasse 1 een kwaliteitsborger aanwezig moet zijn die een door de overheid toegelaten instrument toepast. “In Homigo gaan we werken met de koppelingen van deze instrumenten. Aannemers kunnen hierdoor hun documentatie heel eenvoudig via Homerun uploaden en vastleggen, zodat ze zich (wettelijk) kunnen indekken. Want als je geen documenten en foto’s hebt geüpload, dan is het heel lastig om iemand die een fout heeft gemaakt verantwoordelijk te stellen.”

Wil je meer informatie over Homigo? Download de app in de Playstore, maak een voorbeeldproject aan en start een chat met Joris Steuijt.